8 choses que les agents immobiliers ne veulent pas que vous sachiez
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8 choses que les agents immobiliers ne veulent pas que vous sachiez

Demandez à un agent immobilier ce qu’il cache à ses clients et vous obtiendrez presque toujours la même réponse : absolument rien.

Après tout, l’éthique fait partie de la formation dont les agents ont besoin pour renouveler leur licence, et certaines divulgations sont même exigées par la loi.

« D’après mon expérience, j’ai trouvé que la plupart des agents sont très éthiques en termes de divulgation d’informations à la fois aux clients et aux autres professionnels », m’a dit un agent dans un courriel.

Cela dit, il existe de nombreux aspects du processus d’achat et de vente d’une maison que les agents ne sont pas tenus de divulguer à leurs clients. Il y a des vérités que certains agents vous disent, mais d’autres non. Et il y a des choses sur lesquelles les agents ne sont pas d’accord.

1. Vous pouvez obtenir davantage en le vendant vous-même

Une étude réalisée en 2007 par l’université Northwestern a montré que les vendeurs de Madison, dans le Wisconsin, qui se sont inscrits à un service de « vente par le propriétaire » ont obtenu plus d’argent pour leur maison. Pourquoi ? Leurs maisons se sont vendues à peu près au même prix que des maisons similaires traitées par des agents, mais ils n’ont pas eu à payer la commission de 5 à 6 % que les agents prélèvent.

Toutefois, l’étude a montré que les propriétés FSBO à cette époque et à cet endroit mettaient plus de temps à se vendre.

D’autres études plus récentes sont arrivées à une conclusion similaire : les ventes FSBO sont plus proches des prix demandés que celles réalisées par des agents.

2. Ces « comps » sont périmés

De nombreux agents utiliseront les prix de vente récents dans votre quartier pour déterminer le prix demandé ou le prix de l’offre pour vous. Mais Lorri Rosenberg Arazi , un agent réputé de la région de la Baie, a déclaré : « Nous regardons les comparaisons pour nous donner des lignes directrices, mais ce que les gens ne réalisent pas, c’est que les indicateurs les plus récents du prix du marché sont les ventes en cours – et vous ne savez pas quels sont les prix des ventes en cours ».

Un très bon agent, qui a de bons contacts avec d’autres agents locaux, sera en mesure de se faire une idée des prix des ventes en cours en demandant autour de lui, dit M. Arazi. De nombreux agents, surtout s’ils ne sont pas de la région où vous achetez ou vendez, n’auront pas accès à ces informations plus récentes. Mais, bien sûr, ils ne vous le diront jamais.

3. Ils peuvent dire à l’autre côté tout sur vous

avez-vous déjà participé à des négociations sur une maison et votre agent vous a dit : « L’agent des acheteurs a dit qu’ils se rapprochaient de l’idée de votre prix » ou « l’agent a dit qu’il aimait vraiment votre maison » ?

Lorsque j’ai entendu ces choses pour la première fois, j’ai été reconnaissant à mon agent d’avoir pu recueillir ces informations privilégiées pour moi. Mais cela m’a fait me demander si mon agent dit à l’autre partie ce que nous disons

De nombreux agents disent qu’ils ne caractérisent les conversations avec les clients que dans la mesure où elles aident l’affaire du client. Mais n’oubliez pas que les deux agents travaillent ensemble pour conclure l’affaire, ce qui les incite à partager toutes les informations qui leur permettront d’y parvenir, y compris les informations vous concernant.

4. Les journées portes ouvertes servent à trouver de nouveaux clients

« Une journée portes ouvertes me sert davantage à trouver des clients potentiels qu’à commercialiser la maison elle-même », a écrit un agent sur un forum en ligne. « Non pas qu’il ne faille pas faire de portes ouvertes… c’est une bonne exposition. [Mais] pour cinq ou six personnes qui franchissent la porte, peut-être qu’une d’entre elles a vraiment aimé la maison, et j’ai trois à cinq propriétés qui ne ressemblent en rien à la maison que je propose de montrer aux quatre ou cinq autres personnes lorsque j’ai terminé » .

D’autres agents m’ont dit la même chose, généralement lorsque je leur demande d’organiser une journée portes ouvertes pour une propriété que je vends.

Cela dit, en tant que vendeur, je préfère ne rien laisser au hasard. J’ai vendu une propriété à un acheteur qui avait assisté à une journée portes ouvertes, j’ai des amis qui ont fait de même et mes grands-parents ont acheté leur maison actuelle après avoir visité une journée portes ouvertes. Donc, ce n’est pas un si les journées portes ouvertes ne vendent jamais de maisons, c’est juste que ce n’est peut-être pas leur objectif premier.

5. La commission est négociable

Récemment, mes parents ont contacté un agent pour les aider à inscrire la maison d’un parent. L’agent leur a dit que sa commission était de 6 %, ce qui m’a surpris, car tous les agents avec lesquels j’avais travaillé récemment ne demandaient que 5 %. Je l’ai appelé et il a d’abord insisté sur le fait que 6% était la norme pour cette ville particulière. Mais lorsque je l’ai pressé, il a finalement accepté de réduire sa commission à 5%, « juste pour nous ». Selon cet expert, la commission est toujours négociable, mais si vous payez un pourcentage trop faible, l’agent risque de ne pas être incité à travailler dur pour vous.

6. Vous auriez pu obtenir un meilleur prix

« Vous n’avez pas toujours fait une bonne affaire, que ce soit à l’achat ou à la vente, mais je vous dirai presque toujours que vous avez fait une bonne affaire, à moins que vous n’ayez été retenu, car tout le monde veut faire une bonne affaire », a avoué un agent.

D’une certaine manière, les acheteurs, les vendeurs et les agents veulent la même chose : conclure une affaire. Mais lorsque vous regardez au-delà, nos motivations divergent. La manière dont une transaction est conclue et la nature exacte de cette transaction sont bien plus importantes pour les acheteurs et les vendeurs que pour les agents.

Le livre Freakonomics cite des recherches montrant que lorsque les agents immobiliers vendent leur propre maison, ils obtiennent des prix plus élevés et mettent plus de temps à vendre que les autres vendeurs. La théorie est la suivante : bien que votre agent gagne plus d’argent s’il vend à un prix plus élevé, la différence de commission n’est pas suffisante pour justifier le travail supplémentaire que représente le fait de résister. Par conséquent, selon les auteurs de Freakonomics, les agents devraient encourager les clients à accepter la première offre raisonnable qu’ils reçoivent, en attendant le meilleur prix chez eux.

Tous les agents ne sont pas d’accord avec les conclusions des auteurs de Freakonomics ; l’un d’entre eux a souligné que la principale motivation des agents est de créer une activité récurrente en aidant les clients à obtenir les meilleures offres possibles.

7. Ils pouvaient jouer les deux côtés et doubler leur argent

Certains États autorisent la « double agence », ce qui signifie que si l’acheteur ou le vendeur n’ont pas d’agent, leur agent peut représenter les deux parties et conserver la totalité de la commission, qui serait normalement répartie entre deux agents.

Certains acheteurs y voient un moyen d’économiser de l’argent en négociant avec cet agent pour réduire sa commission. Toutefois, un agent a mis en garde contre le fait que les agents traitant avec des acheteurs ou des vendeurs non représentés ne proposent pas toujours de réduire leur commission.

« Cet agent double l’accord et est payé deux fois. Pas d’accord, pas de commission économisée, juste une représentation moins agressive », a posté l’agent dans une discussion en ligne.

Consumer Advocates in American Real Estate recommande de ne pas consentir à une double agence, en prévenant que le fait de représenter les deux parties empêche votre agent de défendre vos intérêts, car il représente désormais aussi votre adversaire et ne peut rien faire au détriment de l’une ou l’autre partie.

« Cela signifie qu’ils ne peuvent pas vous aider à négocier le prix ou les conditions de votre transaction immobilière. Cela signifie qu’ils sont payés deux fois plus pour faire un dixième du travail », prévient le CAARE.

8. Tu as choisi une maison horrible

« Je n’aime pas toujours le bien sur lequel vous enchérissez, mais si vous en tombez amoureux et qu’il n’y a pas de défauts flagrants, je ferai de mon mieux pour m’en enthousiasmer aussi », a écrit un agent.

Mais certains agents vont-ils jusqu’à négliger les problèmes réels des maisons juste pour obtenir cette commission ?

Si l’on en croit les lettres et les réponses de la rubrique « House Detective » de Barry Stone, certains agents non seulement négligent les problèmes eux-mêmes, mais recommandent aux inspecteurs d’en faire autant. Dans une lettre, un client se plaint que l’agent lui a dit de ne pas assister à l’inspection ; il a ensuite reçu un rapport d’inspection qui semblait passer sous silence les problèmes. Stone a déclaré une faute.

« Les agents qui sont honnêtes et éthiques ne donnent pas ce genre de conseils trompeurs aux clients », a-t-il écrit.

qu’est-ce que votre agent immobilier ne vous a pas dit ? Dites-le nous dans les commentaires !

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